昆明公司注册-注册昆明公司-昆明工商注册-注册公司流程及费用-昆明财税服务平台

房子的总成本

房子总价46万元，贷款25万元，即首付款为46-25=21万元。

月供2500元，一共15年（即180个月），25万元到期本息合计：2500*180=45万元。

理论上，你这套房子的直接成本为：21万元+45万元=56万元。

但是首付款的21万元，若没有买房，你是可以接着再投资的，而每个月的归还的贷款本息2500元也是可以再投资的。

21万元首付款，以年化4%的利率计算，15年后，投资的本息合计：

210000*（1+4%）^15=37.82万元

月供2500元，直接当做每月定投一笔2500的资金，月利率为0.333%（即年利率4%），15年后定投的本息合计：

2500*{(1+0.333%)*[(1+0.333%)^180-1]}/0.333%=61.71万元。

因此，考虑到投资因素，你这套房子实际支出成本为：37.82万元+61.71万元=99.54万元。

PS：此处忽略交房的工维金、契税等，且默认该房子为精装房，否则实际成本更高。

月租1300元，是你直接的收益，我们把房租也当做每月定投一笔1300的资金，月利率为0.333%（即年利率4%），15年后定投的本息合计：

1300*{(1+0.333%)*[(1+0.333%)^180-1]}/0.333%=32.1万元。

PS：实际会低一点，因为2017年买房，现在才出租出去，已经少了1年，暂且默认你去年就已出租了，因后续可能房租上涨，但是也可能出现断租，因此直接相互抵消不计。

实际支出成本-实际房租收益：99.54-32.1=67.44万元。

理论上来说，15年后，如果这个房子你可以转手卖掉的价格达到67.44万元，那么你这笔投资保本，但考虑到交易的税费及中介费，估计要70万元以上才保本，因此，当15年后，该房子价值低于70万元你这笔投资就是亏损，高于70万元你这笔投资才是赚钱的。