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一边是开发商和物业高价出售车位、高价租赁车位；一边是业主强调根据物权法的规定小区内车位归全体业主所有，开发商无权出售车位，业主应免费使用车位。

到底谁对谁错、孰是孰非？小编今天给大家普法：

按照《物权法》第74条之规定：

1.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

2.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

由于物权法的规定用的是法律“书面语言”，不好理解，我用“大白话”给大家解释下：

1.开发商在开发一个小区前要出规划图，包括盖几个楼、盖几层、有几个地下车位、地下车位有几层、小区有几个门、门朝哪边开等等都是事先规划好的，且规划图在住建局审核通过后才能按图施工，且只能按图施工，如有变化需要重新报备审核。

那么在规划图中已经规划了的车位就属于开发商所有，且开发商可以出售给业主、也可以“买房赠车位”、还可以向业主租赁车位。

例图：下图这种规划图中就事前规划好的地下停车位，其产权就是开发商的

2.“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，这句话什么意思呢？

首先要明白“业主共有的道路或者其他场地”包括哪些？

目前用以界定小区业主共有范围的法律依据是《物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体用法律若干问题的解释》，其中《物权法》第73条规定：

建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公 共绿地或者明示属于个人的除外；

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

也就是说小区内一些公共的绿地，比如草坪，如果被临时划上了停车位，那么这些停车位就是业主共有的，开发商和物业不能出售也不能出租；再比如小区内较宽的道路两边被划上了停车位，这些停车位也是业主共有的，开发商和物业也不能出售也不能出租。

例图：如下图所示的两张图，都是业主共有车位：

3.还有一种情况比较特殊，有些车位的产权既不属于开发商，也不属于业主，而是属于政府：

有些小区建有地下人防广场，按照规定人防广场的产权归政府所有，而和平时期为了充分利用，绝大多数人防广场都会被划有车位。

虽人防广场产权归政府所有，但是施工建设方仍是开发商，本着“谁投资谁受益”的原则，虽然开发商不能将人防车位出售，但是可以对外出租赚取租金，以弥补开发建设时的付出。

例图：如下图这种人防广场停车位其产权就不属于开发商，无权出售，但是开发商作为开发者可以对外出租给业主：

所以综上而言：

1.并非所有车位都属于全体业主所有，规划图纸上的规划车位属于开发商，可以出售、出租、赠与；

2.只有公共区域（绿地、道路两侧）的车位才归业主共有，开发商无权出售、出租；

3.人防广场产权归政府，划出来的车位开发商无权出售，但是可以向业主出租，这是基于“谁开发谁受益”的原则。

近些年来开发商在出售车位时有一种“奇葩”操作，就是将车位整个打包出售给某某租赁公司，然后租赁公司再以高价转卖或者转租给业主牟利，业主为此付出了更高的成本，苦不堪言。

其实开发商这么做是违反《物权法》第74条只规定的：

划的车位车库，应当首先满足业主的需要。

所以显然开发商联合某某租赁公司这种高价牟利的方式是不合法不合规的！

对此，大家怎么看？欢迎留言交流。

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