首批公募REITs上市，午盘最高涨近16% 适合哪些投资者？
作者： 昆明财税服务平台
这一次发行最令市场关注的是机构认购火爆。从目前询价结果来看，私募基金，商业银行、保险、券商的资管机构均有参与，已经披露的9只产品均实现超比例认购。数据显示，张江REIT、浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、盐港REIT、首创水务、平安广河、首钢绿能这8只公募REITs最终网下有效报价认购倍数分别为8.85倍、4.86倍、3.61倍、5.85倍、8.47倍、8.35倍、4.56倍、11.13倍，而目前最火爆的要数蛇口产园，整体认购倍数为15.31倍(剔除无效报价后的所有网下投资者认购倍数)。
首先，REITs 是低风险品种吗？答案肯定是NO。
目前在国内市场上已经有发达市场的REITs产品。比如，上投摩根发达市场REITs指数、广发美国房地产指数、鹏华美国房地产、嘉实全球房地产、南方道琼斯美国精选REITs。
历史数据来看，其波动率年化都超过20%，并且在疫情期间都出现了较大幅度的下跌。从发达国家的市场经验来看，房地产收益信托REITs并不是一个低风险的固定收益类的产品。
其次，REITs的收益来源，主要是房产价格上涨和租金收益两大块，并且每年的租金收益90%将用来分红。但是它的净值，是受到地产价格涨跌影响的。
在海外，我们知道，土地是永久产权的，在土地之上的物业，则可以通过折旧计算摊销并且作为成本项与租金的收益项进行抵扣。
目前国内在土地产权这块则有着天生的缺陷，住宅最多70年产权，并且土地到期后如何续期，暂时还没有明确的政策。而商业地产最多是50年产权，到期是要花钱续租的。
所以说，国内的地产项目并没有支持其证券化的明确法律基础。
对于商业地产项目，不再是拥有永久的土地所有权并且获得出租土地的收益，而是先租50年，然后再零售每年单收租金。有点类似，利率互换的金融产品。
从这个角度来讲，中国的公募REITs本质上和国际上的公募REITs，不是一个东西。
现在弄一个REITs基础建设公募基金，主要目的有两个：
1、增加基础建设融资渠道，化解地方债务风险。
2、吸收社会上多余的流动性，让闲置资金流动起来，参与到基础建设中来，起到抑制通胀的作用。
所以各位要明白，REITs基金并不是给各位送钱来的，当然也不是有些人讲的那样是来割韭菜的。
机构会偏向宣传优点，忽略其缺点，一些财经大V则更容易放大其缺点，忽略其优点。
实际上这是一个中低风险，中低收益的投资品种。
过去城投债收益率普遍在6%-8%区间，信托收益率普遍在8%-12%区间，收益率高低根据项目风险大小而定。
公募REITs本质上跟过去城投债和地方信托没什么不同，但用了公募基金的形式，降低了投资门槛，最低门槛1000元，收益率就会比过去低一些。
按照官方预期是5%-10%收益区间波动。
这就是一个合理的收益预期。
那么，REITs基金预期收益就会在5%-10%之间，比过去城投债和信托收益略低，上下波动也不会太大。
风险也会比过去的城投债和信托小一些，比银行理财，国债等大一些。
如果从通胀角度看，这个基金收益率大约能够和通胀持平，如果是长期持有的话，收益会相对稳定。
值不值得买？
这个问题就比较主观了，一个是看REITs产品的底层资产怎么样，首批9只产品都是属于特许经营权、不动产产权等，现金流比较稳定；另一个就是要看投资者能接受的收益和风险是怎么样的。Reits现金流稳定性高于大部分股票，低于债券。在风险方面，主要是经营风险，而信用债主要是违约风险。综合来看，目前Reits的收益率和波动率将高于高等级的信用债，低于股票。
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