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我来谈谈，这个话题。我们从观察体验角度和逻辑分析分别来分析。

一、观察和体验的结论。

①先说说我以前所在的小区及周边，是广州天河区人口相对密集的地区。北邻广州城市主干道，BRT就在小区门口，且三地铁站在小区半径一公里左右以内，交通极其便利；南邻城中村，有大量流动人口；西邻区域商业中心，也就几百米，人口更密集。东邻一些军事单位和公园，人口相对稀疏。2001年入住后周边还相对冷清，北面商铺主要卖机械类产品，其他则以日常生活相关的服务和食品为主，例如餐饮、理发、药店、超市、服装、文具、照相、五金等等。随着周边小区的建成，BRT和地铁开通，人气急升，周边商铺也增加了五倍不止。据我观察，目前周边商铺基本全部是出租和正常营业状态，一些区域人流密集，一些惨淡些。这十几年，我发现一些现象，一则开张和倒闭频率最快的是餐饮店，有道是“城头变幻大王旗”，说的就是它了吧；二则，居民日常相关服务相关的店越来越多越来越全，越来越密集。譬如餐饮、药店、理发店、美容美甲、超市、中介、彩票，大多生意可以的。我数了一下，其中一条不到150米长的路上，有四家理发店、四家中介、四家药店，而且三家是门挨门，街上大多数是小餐饮店，天南海北各色餐饮，占比有60％以上。超市在减少，但不明显，且有连锁化、品牌化趋势。三则，增加明显的是美容美甲和药店、按摩、健身等与居民健康美容相关的店铺。以前很少或没有，这些年增加明显。仅仅是足浴按摩店就有五、六家。四则，与儿童教育、托管等的单位增加明显，小区内有小学生托管和教育性质的三家，舞蹈一家，音乐一家，幼儿园一家、绘画书法一家，而这些十年前基本是没有的。

综上所述，总体上邻街商铺未出现冷清萧条情况。适于小区内的店铺也未出现冷却的现象。总体上向居民日常餐饮、健康、教育方向发展，健康也相关相对稳定有发展，但是其他商铺改张就越演愈烈，餐饮店和中介最明显，存活一两年正常，三四年少，五年及以上基本没有。

②再说说周边较远的。周边三五公里内，除了小区机关企事业等单位就基本是城中村的地盘。有大量人口，包括大量外来人口。大中型集贸或专业市场有五六个，分别是装修建材、钢材、电气、机械、消防等等，因为工作关系也去采购也打交道，总体上这一二年店方反馈说现在生意不好做，支撑着，希望度过难关，以前也有过这种波动情况。与我的观察也相符，比起三五年前，显得有些冷清但还未到萧条的程度，因为这些商铺有较强的实力，大多数属于建筑业相关产业，且大多是公司不是个体户，所以有较强的抗压能力，不至于那么容易成了开关型企业。

综上所说，与建筑业相关的专业市场是有些冷清，生意不好做，但远未抵达萧条的程度。其它我就不了解了，譬如服装鞋帽、日用百货等等。

③再者，我们放眼全国。根据新闻报道，网络传闻，结合亲身感受，我们大致可以认为：局部区域经济有好有坏，程度不同；行业发展有兴盛有衰退，裂痕越来越明显；传统企业等实体经济遇到了发展瓶颈，经营上陷入周期困境。尤其是中小微企业、个体户，而个体户抵御风险的能力最差，而在非专业市场中，商铺的承租人多以个体户为主，所以这一二年，人们大街小巷看到的倒闭和转租的商铺越来越多，于此相关。这是主要经济发展的兴衰周期造就的。

二、逻辑分析的结论。

①收入放缓，支出增加。

这二三年我们手头愈发紧了。不是我们的收入没有增长，是收入增长放缓了，同时支出增长加快了。衣食住行健康娱乐等行业中，衣食需求相对弱化了，由于人口增速减缓甚至衰减，需求量也相对减缓和平稳了，但也相对精致化了，说白了就是价格越来越高，质量和款式越来越好了。购买同样数量的需求，支出的货币却越来越多了。例如，七八年前盒饭10元还可以买得到吃得下去，现在15元就惨不忍睹了。衣食行娱乐这些还算增长缓慢的。最大的增长来自于住和健康、教育，它极大地挤占了其它支出。先说健康，大部分老百姓是不敢住院的，除非不得以，为什么？人为刀俎我为鱼肉啊，动不动就几万，否则出不了医院。小病，头疼脑热感冒去一趟医院几百甚至上千就没了，而这些十年前还是几十上百来块。不说了，说多了全是泪。在说说教育，国家实行九年义务教育，相对来说这九年大部分时间教育支出是少的。但幼儿期的幼儿园教育支出、高中住读教育支出都不是一个小数，更何况大学教育，一年二三万的支出正常不过。九年义务教育中，这还是按有学区房的户籍人口计算的，没有学区房的、外省市区户籍的，孩子上学，光赞助费就几万。真是生得起，养不起啊。再说说住房，几年就翻一番，而且对于绝大部分老百姓来说是个绝对的大数。我现在所居的房子十几年来就涨了十倍不止。工资涨幅能赶上吗？不能。按比例，那我得现在月薪4万以上。所以许多八零后就是房奴，九零后基本开始绝望，零零后想都不敢想工资买房。动不动几百万，靠那点工资，不吃不喝、不生病、不敬老养老、不娶妻、不生崽养崽起码得二三十年，是人能干的事吗？

②经济周期进入衰退期。

改革开放后的前卅年，经济蓬勃展，年均GDP增长10％，七八年前逐渐下降，现在呢？目标5.8%，还不一定保得住。经济也如人的一生，有强时，有衰落时，周而复始。进入衰退期，老百姓感觉最明显的是收入放缓，钱不好挣了，工作不好找了。企业感觉最明显的是订单和顾客少了，营业收入下降了，员工流失严重了。个体户承压能力最弱，最易陷入入不敷出、倒闭、关张、转租境地。

③经济政策使然。

这一二年经济政策的基本导向是保增长，去杠杆。保增长关系到国计民生。但关键词是“保”字，说白了，旁白就是，现在经济处于下行业期，要保而不是抑。去杠杆主要是这几年企业和居民的杠杆率增长迅速，远超发展中国家，都向发达国家美国看齐了。风险因素大增。而美国次贷危机引发的金融危机就是不远的案例，所以政府处置手段就比较激烈而不是温和的。所以这二年我们确实感觉明显。企业贷款不容易了，额度减少了，企债难发了，违约增多了。更不用说个体户和老百姓了。

④消费趋势变化导致。

传统的消费模式是：制造业→总经销商→省地级经销商→市区级批发商→零售商→消费者。传导链各个环节都有利润盘剥，最终由消费者埋单。但随着互联网和互联网+的出现和兴盛。传统消费模式开始崩塌。而且这一趋势将向更高模式发展，工厂→消费者。消费变得订单化和个性化。所以奉劝大量的制造业的批发商就不要抱有太多幻想能好转了。关张或者转行是这些商铺的最好选择。

⑤商铺增多了。

这个变化其实大家都比较清楚。房地产发展所带来的不止是人口密集度增加，也带来一个趋势就是商铺也大量增加。商铺多了，免不了同业聚集，竞争加剧，而市面上大多数商铺属于市场化程度最高的种类，倾向于完全竞争，容易导致恶性竞争。最后大家都挣不了钱，一起完蛋。

⑥铺租和人工增长过快

这个大部分人都比较清楚。租铺开门营业，大部分商家一年到头算算，基本上是给房东打了工。当然也不乏能挣钱的店铺。但随之而来的铺租大涨甚至翻番，恐怕你就得拍屁股走人。是房东浮躁不理性吗？眼红吗？没有相关政策限制吗？恐怕都有。房东不会算你付出多少辛苦和血汗、心机，只看到生意兴隆，日进斗金。从你身上拔几把毛也不会将你怎么样吧。是吗？人工，工资上不去人员流动大，上去了企业受不了，二难。